Disdetta contratto di locazione

Se siete finiti su questa sezione del nostro sito probabilmente è perché avete bisogno di alcune delucidazioni sulla disdetta di un contratto di locazione.

Prima di iniziare però è bene fare una piccola introduzione circa la natura e le modalità tipiche di un contratto di locazione.

  1. Cos’è il contratto di locazione
  2. Disdetta contratto di locazione per recesso anticipato da parte del conduttore
  3. Disdetta contratto di locazione per recesso anticipato da parte del locatore
  4. Disdetta del contratto di locazione per recesso del locatore alla prima scadenza
  5. Disdetta contratto di locazione commerciale
  6. Disdetta del contratto di locazione – Adempimenti economico-fiscali
  7. Fac-simili disdetta contratto di locazione

Cos’è il contratto di locazione

La locazione è un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere a un’altra una cosa, per un determinato periodo di tempo, a fronte di un corrispettivo, ovvero una somma di denaro.

Se si tratta di cosa mobile si parlerà di nolo o noleggio, nel caso di cosa immobile (es. un’abitazione) si parlerà di locazione-conduzione. La locazione si distingue, inoltre, dal contratto di affitto, un particolare contratto attraverso il quale viene dato in godimento un bene esclusivamente a carattere produttivo, come un’azienda o un fondo da coltivare, ovvero un bene che presuppone l’esercizio di una attività da parte di chi lo riceve in uso.

La Legge del 9 dicembre 1998 n. 431 disciplina gli affitti e il rilascio degli immobili ad uso abitativo. Vediamo nello specifico quali sono i tipi di contratto di locazione possibili per affittare una casa:

  • Contratti liberi 4+4: liberi perché il canone può essere concordato dalle parti ma la durata non può essere inferiore ai 4 anni.
  • Contratti concordati: ovvero quei contratti che prevedono canoni agevolati 3+2
  • Contratti transitori: sono quelli pensati per le permanenze brevi, per studenti o lavoratori fuori sede per esempio. Hanno una durata di minimo 1 mese fino ad un massimo di 18 mesi.

Una volta decisa la formula più adatta viene stipulato il contratto, e firmato in seguito dalle controparti.

Al momento della stipulazione di un contratto di locazione sono gli stessi soggetti, locatore e conduttore, a prefissare quella che sarà la data di scadenza del contratto stesso. Ma come succede per la maggior parte dei contratti, per entrambi le parti possono sorgere durante la durata del contratto circostanze per le quali si necessiti di effettuare anticipatamente il recesso del contratto di locazione.

La facoltà di disdire il contratto di locazione prima della sua scadenza naturale sorge in capo ad ambe due le parti, ma vi sono regole leggermente diverse.

Nei prossimi paragrafi troverete il Fac-Simile per la disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale.

Vediamo ora i vari passaggi di una di disdetta anticipata di un contratto di locazione.

Disdetta contratto di locazione per recesso anticipato da parte del conduttore

Come anticipato, entrambe le parti hanno la facoltà di liberarsi dagli obblighi nati dal contratto da essi stipulato prima della sua naturale scadenza. Vi sono regole differenti però per conduttore e locatore.

Le regole che disciplinano la disdetta anticipata del contratto di locazione sono molto più agevoli per il conduttore rispetto a quanto non sia previsto per il locatore, vige cioè una regolamentazione più snella.

Al conduttore è data la facoltà di disdire il contratto di locazione in qualsiasi momento egli voglia, cosa non permessa al locatore.

Il conduttore può avvalersi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi (ex art. 3, l. n. 431/1998), da specificare nella lettera di preavviso di disdetta da inviare al locatore, con il solo obbligo di darne comunicazione al locatore, a mezzo lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima.

Il mancato rispetto del preavviso di disdetta sopraindicato comporta due conseguenze notevoli: per il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente; per il conduttore, l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile (Cass. n. 18167/2012).

Inoltre in caso di disdetta anticipata del contratto di locazione per gravi motivi del conduttore che recede senza preavviso, questi sarà obbligato a risarcire i danni subiti dal locatore a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.

L’onere di dimostrare l’inadempimento del conduttore e che l’immobile è rimasto libero e non utilizzato grava sul locatore (Cass. n. 530/2014; Cass. n. 5827/1993).

Potrete trovare il Fac-Simile per la disdetta del contratto di locazione scaricabile gratuitamente di seguito o in fondo alla pagina

Fac-Simile Word disdetta contratto di locazione ad uso abitativo

Disdetta del contratto di locazione per recesso anticipato da parte del locatore

Il locatore invece può effettuare una disdetta del contratto di locazione per finita locazione, previa comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo. I mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere.

Inoltre, ex art.1612 del codice civile, il locatore può disdire il contratto per abitare egli stesso nella casa locata. Deve però in questo caso indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali.

Disdetta del contratto di locazione per recesso del locatore alla prima scadenza

Va anche detto inoltre che alla prima scadenza il recesso del locatore è possibile solo in casi espressamente previsti dalla legge. Ex art. 3, comma 1, l. n. 431/1998, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, quando:

  • Intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  • Intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
  • Il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • L’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
  • Il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • Il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Per ciascuno dei motivi indicati, il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima, tramite raccomandata a/r dove si manifesti chiaramente l’intento rescissorio (Cass. n. 13199/2012).

Disdetta Contratto di locazione commerciale

In questo paragrafo parleremo di una fattispecie specifica del contratto di locazione, ovvero la disdetta del contratto di locazione ad uso commerciale.

Solitamente i contratti stipulati per l’utilizzo di un locale ad uso commerciale hanno una durata di 12 anni (ovvero 6 anni + 6 anni).

Qualora invece si trattasse di alberghi e affini ( quindi hotel, B&B etc.) i contratti avranno una durata standard di 9 anni + 9 anni.

Al contrario dei casi che abbiamo visto fino ad ora, in questo caso la raccomandata con ricevuta di ritorno per il recesso di un contratto di locazione ad uso commerciale dovrà essere effettuata con almeno un anno di anticipo (qualora si tratti di semplici locazioni commerciali)

Qualora invece la vostra disdetta sia inerente a hotel, B&B etc. dovrà essere inviata con almeno 18 mesi di anticipo.

In questo caso, il conduttore non è obbligato a specificare le ragioni per cui decide di portare avanti la disdetta del contratto di locazione.

Qualora voleste portare a termine un recesso del contratto di locazione ad uso commerciale, noi di Disdici.com abbiamo creato per voi un Fac-Simile Word per il recesso del contratto di locazione ad uso commerciale.

Potrete scaricarlo di seguito gratuitamente o in fondo alla pagina.

Fac-Simile Word disdetta contratto di locazione commerciale

Disdetta del contratto di locazione – Adempimenti economico-fiscali

Ovviamente nel momento in cui si effettua una disdetta anticipata del contratto di locazione, sorgono in capo ad entrambe le parti oneri economici.

Abbiamo detto già che il conduttore può lasciare l’immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale ma è dovuto poi a corrispondere al locatore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.

Se vi è stata versata poi una caparra all’inizio del contratto, non è obbligo del locatore restituirla al conduttore. Infatti il locatore può trattenerla nel caso in cui riscontri danni all’immobile oggetto del contratto.

C’è infine un adempimento fiscale che sorge, a carico delle parti, in caso di recesso anticipato del contratto di locazione: l’obbligo di pagare la tassa di registro all’Agenzia delle Entrate per il recesso anticipato dal contratto.

Si tratta di un’imposta, il cui onere grava in capo al locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata al fisco (ex art. 8, l. n. 392/1978).

Rimane fermo, ovviamente, il diritto del locatore, ove la risoluzione del contratto di locazione sia dovuta ad inadempimento del conduttore, al risarcimento dei danni conseguenti all’anticipata cessazione del rapporto, il cui ammontare “costituisce valutazione del giudice di merito che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto” (Cass. n. 2865/2015).

Fac-simili disdetta contratto di locazione

In questo paragrafo finale potrete trovare tutti i fac-simili per la disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale scaricabili gratuitamente.

Fac-Simile Word disdetta contratto di locazione ad uso abitativo
Fac-Simile Word disdetta contratto di locazione commerciale

Per qualsiasi dubbio o domanda inerente la guida alla disdetta potrete inoltre inviarci una email scrivendoci all’indirizzo [email protected] oppure utilizzando l’apposita sezione del sito. Per accedere alla sezione contenente tutte le guide alle disdette potete cliccare QUI.