Di qualunque cosa vi occupiate nella vita, potrebbe capitarvi, o esservi già capitato, di avere a che fare con contratti di affitto: se la vostra esperienza in questo campo va oltre la locazione di una stanza per il ricevimento della comunione di vostro figlio, potrebbe interessarvi sapere come scrivere una lettera di disdetta affitto.

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Se così fosse, siete nel posto giusto: noi di Disdici.com siamo qui per aiutarvi, motivo per cui abbiamo stilato una rapida guida in grado di accompagnarvi nelle varie tappe dell’operazione.

Indice

1. Il contratto di locazione
2. Lettera disdetta affitto per contratto di locazione prima della sua naturale scadenza
3. Lettera di disdetta affitto per il locatario
4. Termine entro cui inviare la lettera di disdetta affitto
5. Il costo di disdetta dell'affitto
6. Lettera di disdetta affitto per il locatore
7. Lettera di disdetta affitto per contratto di locazione entro i termini di scadenza
8. Fac-Simile lettera di disdetta affitto

Il contratto di locazione

Prima di procedere con la guida su come scrivere una lettera di disdetta di affitto vi ricordiamo che in ogni tipo di contratto riguardante l’affitto di un immobile, sono in gioco due figure:

• Quella del proprietario dello stabile, cioè il locatario
• Quella dell’inquilino, detto anche affittuario o conduttore.

La locazione di un immobile, che si tratti di un appartamento o di un locale ad uso commerciale, è disciplinata dalla legge del 9 Dicembre 1998 n. 431 e prevede generalmente tre tipi di contratto:

• Il contratto di tipo libero, o 4 + 4, che prevede un canone che può essere liberamente scelto dalle due parti in causa ma la cui durata non può essere inferiore ai 4 anni
• Il contratto concordato, che ha solitamente un canone agevolato corrispondente a 3 anni + 2 di rinnovo
• Infine il cosiddetto contratto transitorio, generalmente concesso a studenti fuori sede o a lavoratori in trasferta e prevede una permanenza breve, della durata massima di 18 mesi.

Se siete in possesso di uno di questi contratti siete nel posto giusto. Possiamo a questo punto capire come inviare una lettera di disdetta affitto.

Lettera disdetta affitto per contratto di locazione prima della sua naturale scadenza

Prima di parlare della lettera di disdetta dell'affitto dobbiamo fare chiarezza su una differenza:

• La lettera di disdetta affitto per il locatario
• La lettera di disdetta affitto per il locatore

In questa guida vi guideremo qualora vi trovaste in entrambe le situazioni. Cominciamo dalla lettera di disdetta affitto per il locatario

Lettera disdetta affitto per il locatario

Che voi vestiate i panni del locatore o del locatario, a prescindere dalle specifiche condizioni di ogni contratto, la regola generale vuole che al proprietario dell’immobile non sia concessa la possibilità di recedere dal contratto d’affitto in qualsiasi momento, differentemente da quanto avviene per il conduttore, che, nel caso in cui incorrano gravi motivi che non dipendono dalla sua responsabilità e che non potevano essere previsti nel momento della sottoscrizione del contratto, può recedere da questo in ogni momento: la legge infatti stabilisce che solo in queste specifiche condizioni l’inquilino può lasciare l’immobile anticipatamente.

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Dunque, nel caso in cui vi trovaste ad indossare i panni del conduttore dell’immobile, rispettando il termine minimo di preavviso, che dipende dal tipo di contratto che avete stipulato con il vostro locatore, per recedere da questo prima della sua naturale scadenza con una lettera di disdetta affitto è necessario che seguiate queste semplici regole:

• Verificare le condizioni contrattuali
• Scrivere una lettera di disdetta affitto con cui comunicare al locatario la vostra richiesta (potrete trovare un fac simile della lettera di disdetta alla fine del nostro articolo)
• Compilare opportunamente la suddetta lettera di disdetta affitto, inserendo correttamente i vostri dati anagrafici, le informazioni relative al contratto di affitto da cui intendete recedere, le motivazioni della vostra richiesta e i tempi in cui prevedete di liberare l’immobile
• Inviare la lettera di disdetta affitto con tutta la documentazione al proprietario dell’immobile o attraverso una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, o attraverso una casella di posta elettronica certificata (PEC)
• Verificare che l’immobile venga lasciato nel modo in cui è stato consegnato (affinché, nel caso in cui sia stata lasciata una caparra, possa essere recuperata senza difficoltà) 

Le modalità che vi abbiamo appena indicato sono valide per lettere di disdetta affitto relative sia a locazioni di tipo abitativo, sia per locazioni di tipo commerciale, che per locazioni regolate da contratti di natura transitoria. 

Termine entro cui inviare la lettera di disdetta affitto

L’unica cosa che varia è il termine minimo con cui è necessario informare, tramite lettera di disdetta, il proprietario del vostro recesso:

• Nel caso di contratti d’affitto per locazioni ad uso abitativo il preavviso deve essere di almeno 6 mesi, avendo generalmente questi contratti una durata di 4 anni con rinnovo per ulteriori 4 anni o di 3 anni con rinnovo per ulteriori 2 anni
• Nel caso di affitto di locazioni commerciali, generalmente della durata di 6 + 6 anni, il preavviso al locatore va dato con almeno 12 mesi di anticipo; con 18 mesi se si tratta di locazioni ad uso ricettivo, come possono essere alberghi, ostelli o bed & breakfast (per maggiori informazioni a riguardo consultate il nostro articolo qui Guida alla disdetta di un contratto di locazione commerciale)
• Nel caso di contratti per locazioni di natura transitoria, che hanno generalmente una durata massima di 18 mesi, l’invio della lettera di disdetta affitto deve essere effettuato con un preavviso minimo di 3 mesi

In qualsiasi caso, ribadiamo che soltanto voi, in qualità di conduttori, avete la possibilità di recedere dal contratto prima della sua naturale scadenza; il locatore, per farlo, dovrà attendere il suo termine naturale. 

Il costo della disdetta dell'affitto

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta delle spese per entrambe le parti: questo tipo di recesso infatti prevede, obbligatoriamente, la sua comunicazione all’Agenzia delle Entrate, quindi la presentazione del modello di Registrazione Locazioni Immobili, modulo RLI, oltre al pagamento di un’imposta di registro fissa, pari a 67 euro, da versare entro 30 giorni dalla cessazione del contratto (non dall’invio della lettera di disdetta affitto).

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Il pagamento dell’imposta di registro grava sul locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata al fisco (art. 8, l. n. 392/1978); il versamento può essere effettuato secondo le seguenti modalità:

• Con richiesta di addebito sul proprio conto corrente utilizzando i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web)
• Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503; in tal caso dovrete anche premurarvi di comunicare la risoluzione del contratto di locazione all’ufficio in cui questo è stato registrato, accompagnato dal modello RLI correttamente compilato

Nel caso in cui tutti i locatori abbiano optato per il regime della cedolare secca, non è necessario saldare il pagamento dell’imposta di registro per la risoluzione del contratto.

Attenzione: il recesso ha inizio dal momento in cui il proprietario dell’immobile riceve la raccomandata contenente la vostra lettera di disdetta, pertanto dovrete pagare il canone di locazione per tutta la durata del preavviso, anche nel caso in cui doveste lasciare l’immobile prima della scadenza dei sei mesi.

Lettera disdetta affitto per il locatore

Come detto precedentemente, al locatore non è concessa la possibilità di recedere dal contratto d’affitto in qualsiasi momento, ma ha comunque la possibilità di tirarsi fuori d’impaccio non rinnovando, alla sua scadenza, il contratto al conduttore (o locatario). 

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Quindi avete capito bene, se vestite i panni del proprietario dell’immobile, informando, tramite lettera di disdetta affitto e con un preavviso di almeno 6 mesi, il vostro affittuario, potete non concedere il rinnovo del contratto. Nel rispetto della legge è necessario, affinché non vediate annullato il vostro recesso, che ricorrano questi motivi:

• L’intenzione, da parte vostra (in quanto proprietari dell’immobile), di destinarlo ad altro uso, che sia di tipo abitativo, commerciale, artigianale o professionale, sia per scopo personale che per conto di coniugi, figli o parenti di primo grado
• La necessità (o la volontà) di vendere la vostra proprietà a terzi; in questo caso è previsto il recesso dal contratto se non avete altri immobili ad uso abitativo da offrire al vostro inquilino
• La vostra volontà, qualora l’appartamento affittato si trovi all’ultimo piano, di costruire sopraelevazioni e sia dunque necessario rendere accessibile ai lavori l’immobile
• L’assenza di ulteriori accordi tra voi e l’inquilino alla seconda scadenza del contratto, quindi dopo 8 anni nel caso di un contratto libero o di 5 in caso di contratto concordato
• La necessità di operare consistenti lavori di ristrutturazione nell’immobile

Lettera di disdetta affitto per contratto di locazione entro i termini di scadenza

La disdetta di un contratto d’affitto entro i suoi naturali termini non comporta particolari operazioni, se non quella di rispettare le clausole del contratto stesso, dunque, se rivestite il ruolo di conduttori, dovrete inviare la lettera di disdetta affitto e lasciare l’abitazione entro i termini prestabiliti, se rivestite quelli del locatore, dovrete assicurarvi che questi termini siano stati rispettati.

Nel caso in cui, sempre in qualità di locatore, abbiate affittato il vostro appartamento ad una coppia sposata o in unione domestica regolarmente registrata, prima di accogliere la lettera di disdetta affitto, assicuratevi che questa sia stata sottoscritta, di comune accordo, da entrambi i coniugi.

Qualora nel contratto non siano specificate le modalità di disdetta dell'affitto, vi basterà fare riferimento ai termini previsti dalle abitudini locali o richiedere informazioni alle autorità di conciliazione.

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Nel prossimo paragrafo potrete trovare il fac-simile della lettera di disdetta.

Fac-Simile lettera di disdetta affitto

Di seguito potrete scaricare gratuitamente il Fac-Simile della lettera da utilizzare nel caso in cui vogliate portare a termine la disdetta del vostro contratto di affitto.

Fac-Simile lettera disdetta affitto

Scarica il modulo in formato PDF

Qualora doveste avere dei dubbi relativi alla disdetta di un contratto di locazione vi consigliamo comunque di consultare il vostro commercialista. 

Per qualsiasi dubbio o domanda inerente la guida alla disdetta potrete inoltre inviarci una email scrivendoci all’indirizzo [email protected] oppure utilizzando l’apposita sezione del sito. Per accedere alla sezione contenente tutte le guide alle disdette potete cliccare QUI.